Курорты Черногории: сделайте правильный выбор

На этот раз темой исследования стало побережье Черногории. У этой страны есть несомненные плюсы: безвизовый въезд для россиян, отличный климат, великолепное море и пляжи, гостеприимные жители.

С другой стороны – высокие цены на недвижимость, которые уже превысили среднюю стоимость квадратного метра в таких популярных у россиян странах, как Испания и Кипр, дисбаланс в соотношении цена–качество курортной недвижимости, ограниченное количество новых проектов бизнес- и премиумкласса. Тем не менее, уже несколько тысяч россиян купили недвижимость в Черногории, и спрос по-прежнему выше предложения.
В выборку нашего исследования вошло 3650 объектов недвижимости, расположенных в прибрежных общинах (муниципалитетах): Херцег Нови, Котор, Будванская и Барская Ривьера, Тиват и Ульцинь. Рынок недвижимости Подгорицы и внутренней части страны в исследовании не затронут.
Черногория в целом

По состоянию рынка курортной недвижимости Черногории на август 2008 г. средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости составила €3019 (диаграмма 1). Таким образом, Черногория стала самой дорогой среди стран, наиболее популярных для покупки второго дома у россиян: Испании, Кипра, Болгарии и Турции. По мнению черногорских риэлторов, цены на недвижимость в ближайшее время окончательно стабилизируются.

Среди прибрежных общин самой дорогой по стоимости квадратного метра жилья является Будванская Ривьера (€3562 за кв. м). И это не вызывает удивления: Будва и ее окрестности – признанная туристическая столица Черногории, там находятся, пожалуй, лучшие пляжи страны.

Именно с Будванской Ривьеры начался бум покупок недвижимости российскими гражданами несколько лет назад. Вторым в ценовом рейтинге стоит район Херцег Нови. Здесь квадратный метр в среднем стоит €3189. В этом районе предлагается самое большое количество объектов недвижимости – 31% (диаграмма 2).

По словам генерального директора компании «Арбор» Александра Шевелева, на данный момент предложений домов и квартир в Будве действительно меньше, чем в Херцег Нови. Это обусловлено тем, что сам город застроен практически на 90%. К Будванской общине относятся множество популярных городков, таких как Бечичи, Рафаиловичи, Святой Стефан и далее до Петроваца, где генеральным планом развития предусмотрено строительство как крупных жилых, так 
и туристических комплексов.

Почти одинаковое количество объектов предлагают Которский залив, Тиват и его окрестности и Барский регион (от 15% до 11%). А вот Ульцинь вновь остается на последнем месте. По словам Александра Шевелева, Ульцинь по¬прежнему не вызывает ажиотажного интереса среди инвесторов, хотя в урбанистическом плане имеет такие же обременения, как и другие общины.
На диаграмме 3 представлено распределение рынка недвижимости приморских районов по типам недвижимости. Видно явное преобладание апартаментов: суммарное количество уже построенного жилья этого типа и проектов на этапе off plan занимает более 55% всего объема предложений.
Обращает на себя внимание относительно небольшое количество объектов, продаваемых на этапе согласования проекта или начальной стадии строительства (off plan). С этим не согласен старший менеджер компании SAGIO Residence Иван Барада: «На самом деле, – говорит он, – сегодня новых проектов в Черногории строится больше, чем когда­либо».
В основном все крупные новостройки появляются в районе Херцег Нови и на Будванской Ривьере. По мнению ведущих застройщиков Черногории, ограниченное количество строящихся объектов обусловлено тем, что в Черногории слишком забюрократизирован процесс получения разрешения на строительство. Официально пройти согласование во всех инстанциях (а их около 20) меньше, чем за год, невозможно.
Именно время, требующееся на получение исходно­разрешительной документации, является основной препоной для развития строительного бизнеса в этой стране. Данные исследования, проведенного по заказу Экономической палаты Черногории, показывают, что если бы процесс согласования сократился, объем предложения на рынке первичного жилья вырос бы как минимум на 20–25%.
На диаграмме 4 представлены основные типы объектов курортной черногорской недвижимости со средней стоимостью квадратного метра и средними площадями. Апартаменты на вторичном рынке не отличаются просторными площадями. Стандартные апартаменты – это квартира с двумя спальнями и гостиной общей площадью 58 кв. м по средней цене €3137 за кв. м.

Читайте также  Албания отменила визы для россиян с февраля…Дайджест Prian.ru с 25.02 по 03.03.2013

Самая распространенная площадь отдельных домов – порядка 210 кв. м, как правило, в них 3–4 спальни и стоят они на участке земли в 6–9 соток. Средняя стоимость квадратного метра такого типа недвижимости составляет €2869.
Новые жилые комплексы на побережье точнее отвечают запросам иностранных покупателей: у них большие площади и есть необходимая инфраструктура (закрытая территория, паркинги, бассейны, детские площадки и пр.), без которой сложно представить курортную недвижимость выше среднего уровня. Но здесь заметно отличается цена квадратного метра, в среднем она составляет €4 тыс., что почти на четверть выше, чем на вторичном рынке. Иван Барада подтверждает, что новые проекты начали появляться относительно недавно, и это хорошая тенденция на рынке недвижимости. «Вторичка» пока еще занимает значительную долю рынка. По его мнению, через пару лет Черногория получит иное лицо благодаря новым комплексам 
с развитой инфраструктурой. Именно тогда будет более ощутима разница 
в цене между первичной и вторичной недвижимостью.
Регион Которского залива 
Этот регион имеет особую специфику. Для него характерно большое количество старинных объектов, представляющих собой культурно­историческое наследие. Конечно, имеются и предложения по апартаментам первичного рынка недвижимости. Разброс предложений, как, соответственно, и цен, достаточно велик. На диаграмме 5 представлены средние цены на основных курортах Котора и его окрестностей. Так, самым дорогим стал Пераст, старинный городок, в котором не ведется строительство.

Рынок недвижимости представлен, в основном, старинными каменными домами, средняя стоимость кв. м в которых превышает €5 тыс. А вот расположенный рядом с Перастом Рисан, более шумный и более туристический город, уже значительно доступнее по цене (€2418 за кв. м).
Вторым в ценовом рейтинге Которского залива стал небольшой городок Прчань, расположенный в 4 км от Котора. Средняя цена в €3754 за кв. м обусловлена тем, что в городке и его окрестностях построено несколько современных жилых комплексов. Достаточно часто среди объектов, выставленных на продажу, здесь можно встретить и дорогие виллы, ценой от €300 тыс. до €1,8 млн. Наиболее разнообразный спектр объектов представлен в самом Которе и Рисане.

  

Эксперты компании «Велес Капитал Девелопмент», считают, что влияние на ценообразование в этом регионе окажет также и строительство федеральной трассы Рисан¬Жабляк, которое к 2010 г. должно войти в заключительную стадию. По этой трассе будет возможно добираться за 2–2,5 часа от побережья до горнолыжных курортов Черногории.
Район Херцег Нови
Херцег Нови – это один из самых перспективных регионов на рынке недвижимости Черногории. Он расположен в Боко­Которской бухте, относительно близко к открытому морю, что обусловливает чистоту воды и пляжей. Одноименный город растянулся у подножия гор Ориен. Пятикилометровый променад вдоль моря является одним из главных удовольствий для жителей и туристов. В этом регионе представлено самое большое количество объектов недвижимости. У покупателей также популярен бальнеологический курорт Игало, расположенный в пригороде Херцег Нови.
Как уже было указано в диаграмме 2, самое большое количество объектов недвижимости представлено именно в районе Херцег Нови, включая сам город, а также Игало и Баосичи. На диаграмме 6 видно, что стоимость «квадрата» в Херцег Нови – €3263. Самым дорогим оказался небольшой поселок Савина, известный одноименным монастырем.

Читайте также  Дружелюбная Албания: недвижимость на главных курортах

 

Между городками Кумбор и Дьеновичи расположилось несколько новых коттеджных поселков и жилых комплексов высокого уровня, что и обусловило такие цены на недвижимость (€3448 и €3423 кв. м соответственно). А вот такие курорты, как Зеленика, Каменари и Бьела пока остаются вполне доступными по цене – она варьируется от €2536 до €1857 за кв. м.
Будванская Ривьера
По данным Черногорского управления по недвижимости, в прошлом году на территории Будвы и ее окрестностей было продано недвижимости на сумму более €500 млн. Сейчас спрос на объекты недвижимости в этом регионе заметно снизился. Местные риэлторы полагают, что это затишье продлится какое­то время, так как рынок сильно перегрет.
По мнению Олега Холодняка, Будванская Ривьера – это достаточно предсказуемый, быстрорастущий в цене и самый быстро развивающийся с точки зрения инфраструктуры регион черногорского побережья. Замедление роста цен осенью 2007 г. было связано с несоответствием Будвы, да и всей Будванской Ривьеры, заявленным ценам на недвижимость, поскольку качество строящегося жилья не отвечало требованиям потенциальных покупателей.

Самым дорогим курортом Черногории является местечко Святой Стефан, известный своим островом¬отелем. Здесь самая высокая средняя стоимость «квадрата» в Черногории, которая подбирается к €5,5 тыс. (диаграмма 7). Именно здесь цены достигают заоблачных высот (€8–10 тыс. за кв. м), им уже может завидовать Лазурный Берег Франции. Высокая цена жилья в Рафаиловичах, считает Олег Холодняк, продиктована, прежде всего, ограниченным объемом предложений в этом поселке, который пользуется особым спросом. Весной 2008 г. стоимость в некоторых новостройках на первой и второй линиях от моря достигала уже €6 – 6,5 тыс. за кв. м. Тем не менее в Рафаиловичах еще можно найти небольшую квартиру экономкласса по цене €3,5 тыс. за кв. м.

Петровац всегда пользовался повышенным спросом у российских граждан. Ранее стабильно высокий рост цен на апартаменты был связан с относительно ограниченным объемом предложений и был закономерен. Однако сейчас этот спрос немного снизился. На сегодняшний момент, помимо объектов от застройщиков, на рынке выставлено много апартаментов, купленных российскими гражданами в инвестиционных целях в 2006–2007 гг. Однако на первичном рынке апартаментов рост цен, пусть и не такой, как раньше, продолжался и до июня 2008 г. Это предложения уже иного, более высокого качества. А вот рост цен на вторичном рынке замедлился, и рынок практически стоит на месте.
Несмотря на то что Бечичи в нашем рейтинге «самых дорогих» стоит последним, он по¬прежнему не теряет своей инвестиционной привлекательности, и спрос на жилье в этом поселке остается стабильным. Это объясняется его территориальной близостью к Будве и репутацией «элитного» курорта, поясняет Олег Холодняк.
Барская Ривьера
Еще три­четыре года назад Барская Ривьера (от Сутоморе до поселка Добра Вода) считалась не очень престижной и была не особо популярна среди российских покупателей. Затем произошел резкий скачок цен на дома. Возможно, рост цен в Баре и его окрестностях был вызван тем, что именно в это время в общине был принят Главный градостроительный план приморской части города.

Читайте также  Фетхие: английский комфорт на берегу лазурного моря

 С реализацией которого крупнейший в стране порт станет интересен и туристам. В городе планируется возведение большого яхт-клуба, а также строительство гостинично¬туристической зоны.
И тем не менее аналитики рынка недвижимости считают, что Барская Ривьера по¬прежнему остается одним из самых бюджетных регионов побережья: средняя стоимость кв. м недвижимости здесь колеблется от €1831 до €2483 (диаграмма 8).

 

Тенденция роста цен на квартиры в Баре замедлится, прогнозируемая доходность апартаментов не превысит, по самым оптимистичным прогнозам, 15–20% годовых.
Тиват и полуостров Луштица
Тиват – это недорогой и самый молодой курорт Черногории. Собственно, у него даже нет четко сформированной старой части города. По мнению Александра Шевелева, после строительства в ближайшее время огромного порта для мега¬яхт и нового аэропорта, город приобретет совершенно другое лицо.

 

Мэр Тивата в одном из интервью в местной прессе поделился ближайшими перспективами общины: помимо центра яхтенной навигации средиземноморского значения, Тиват будет активно развивать и гольф­индустрию.
Полуостров Луштица – одно из красивейших мест Черногории, но, к сожалению, там, в основном, скалистые берега и нет протяженных пляжей. Тем не менее, у этого региона большое будущее, считают местные риэлторы. Многое должно измениться после того, как утвердят план его застройки. Средние цены на недвижимость региона представлены 
в диаграмме 9.
Ульцинь

Ульцинь – самый южный регион Черногории, граничащий с Албанией. Собственно, и основное население (более 80%) там составляют албанцы.

Несмотря на то что в районе Ульциня находится самый длинный песчаный пляж Черногории и летний сезон здесь длится дольше, чем в других общинах, спрос на недвижимость здесь, по мнению местных риэлторов, совсем замер.  

В этой части побережья строится несколько жилых домов, но цены в строящихся комплексах начинаются с €3,2 тыс. за кв. м, что не соответствует уровню самой курортной зоны. В среднем же в Ульцине цены на вторичное жилье составляют около €1,7 тыс за кв. м. При этом если взять окрестности города, например городок Дольный Стой, то здесь средняя цена на апартаменты на вторичном рынке не будет превышать €1 тыс. за кв. м.
Подводя итоги
Все участники рынка недвижимости Черногории сходятся во мнении, что сегодняшняя остановка цен вполне закономерна и носит лишь временный характер. Скорее всего, цены на недвижимость дальше падать не будут. А с учетом таких факторов, как близкая перспектива вступления Черногории в ЕС, курс властей на развитие туристической и общей инфраструктуры, конкурентоспособность черногорского рынка по отношению к Болгарии и ряду стран средиземноморского побережья, считает Олег Холодняк, обязательно приведут пусть не к такому резкому как раньше, но стабильному росту цен уже к летнему сезону следующего, 2009 года.